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· 财产分割
离婚诉讼中房屋的常见类型、分割的原则及方法
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房屋作为不动产，现实生活中有着非常多的存在形式，本文仅将离婚诉讼（或协议）中房屋的常见类型、分割的原则及方法、法律依据及非典型房屋分割等问题予以介绍。
一、房屋的性质
根据我国《物权法》的规定，房屋属于不动产。不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。可见，房屋相对于家庭的其他财产有一个最重要的特征：登记。只有取得完全所有权的房屋才可进行登记。现实生活中，还有未取得所有权或者尚未取得完全所有权的 房屋及无法取得所有权的房屋等情形。
二、离婚中房屋常见类型
日常生活中，房屋的存在形态是多样的。按照离婚时房屋不同的方面予以分类，可分为以下几种：
1、已办理产权登记和未办理产权登记；
2、违章建筑房屋与合法建筑房屋；
3、夫妻共同财产与夫妻个人财产；
4、全额付款房屋与按揭购买房屋；
5、婚前购买房屋与婚后购买房屋；
6、夫妻共同出资购买、一方父母出资购买、双方父母共同出资购买、一方或双方父母与夫妻共同出资购买的房屋；
7、父母出资首付款，夫妻婚前或婚后偿付按揭款等等。
三、离婚中有关房屋分割的法律规定
我国《婚姻法》仅就财产的分割进行了原则性规定，具体实践中主要是适用《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》（一）、（二）、（三）这几部最高人民法院的司法解释。作者将在文中，就法律及司法解释中关于房屋分割问题的具体规定，谈谈我的理解，给离婚当事人提出适当的建议。
四、房屋分割的方式
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十条规定：双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：
（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；
（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；
（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。
可见，离婚中如果双方达不成协议，那么关于房屋的分割方式就是以上三种。需要提醒的是，适用以上三种房屋分割方式的前提条件是：所涉房屋为夫妻共同财产且已取得房屋所有权。
对于还没能取得所有权的房屋怎样进行分割呢？《婚姻法解释（二）》第二十一条规定：离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
也就是说，对于离婚时尚未取得所有权或尚未取得完全所有权的情况下，法院只能就房屋的使用权予以处理。
五、房屋的归属及分割
我国《婚姻法》第十七条、第十八条对哪些财产属于夫妻共同所，哪些财产为夫妻一方的财产作出了原则性规定。
第十七条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： （一）工资、奖金（二）生产、经营的收益（三）知识产权的收益（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
第十八条规定：有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产（四）一方专用的生活用品（五）其他应当归一方的财产。
《婚姻法》仅对财产的归属作出原则性规定，由于现实生活的纷繁复杂，尤其是房屋购买情况的重要性与多样性，造成目前离婚诉讼中关于房屋归属及分割成为双 方争议的焦点所在，司法实践中，房屋的问题也在考验着法官们的智慧与内心。下面就几类典型及疑难的房屋分割问题予以介绍。
（一）房屋所有权还能转化吗
最高人民法院于1993年11月3日颁布的《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》目前仍然有效，该《意见》第6条的规定：一方婚前个人所有的财产。婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生活资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产。按照这个规 定，夫妻结婚8年后，婚后共同居住的属于一方婚前个人财产的房屋可转化为夫妻共同财产。
2001年12月24日最高人民法院公告公布自 2001年12月27日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》对房屋所有权转化问题明确作出了新规定。婚姻法解 释（一）第十九条规定：婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。
对于这 两部都仍然有效的司法解释，因其对同一问题作出了相反的规定，给大众造成了一定的误解。具备一定法律常识的人知道，同位价法律应遵循新法优于旧法的原则。 因此说《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第6条不应再适用。司法实践中，有些人还存在这样一种错误认识，在笔者审理的一件离婚案中，一方律师认为，他的当事人在2001年12月27日前结婚已满8年，房屋的所有权已完成了由个人财产到夫妻共同财产的转化，现在离婚，房屋应视为夫妻共同财产进行分割，误导当事人。其中的理由且不谈晦涩法理，仅从字面上就可以明白。从《意见》适用的时间上看，仅是规定法院在审理离婚案件处理财产分割 问题时的法律适用，也就是说只有在双方诉讼离婚时，才能适用。从《意见》第6条规定的结果上看，其表述为“可视为夫妻共同财产”，也就是说只是可以“视 为”夫妻共同财产，从物权的角度，并没有改变该房屋仍然属于一方个人财产的性质。只是在离婚分割财产时，将其视为共同财产予以分割而已。
所以说，属于一方的婚前个人财产，永远不会因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。
（二）有关房屋分割的法律原则与规定
归纳相关法律规定，涉及房屋分割时，应遵循以下原则和规定：
1、离婚时财产分割基本原则
坚持男女平等，保护妇女、儿童的合法权益，照顾无过错方，尊重当事人意愿，有利生产、方便生活。
2、离婚时关于房屋的一般规定
对不宜分割使用的夫妻共有的房屋，应根据双方住房情况和照顾抚养子女方或无过错方等原则分给一方所有。分得房屋的另一方应给予相当于该房屋一半价值的补偿。在双方条件等同的情况下，应照顾女方。
婚姻存续期间居住的房屋属于一方所有，另一方以离婚后无房居住为由，要求暂住的，经查实可据情予以支持，但一般不超过两年。
无房一方租房居住经济上困难的，享有房屋产权的一方可给予一次性经济帮助。
（三）几种典型情形下房屋分割的法律规定
1、房屋赠与问题
《婚姻法解释（三）》第六条规定：婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。
《合同法》第一百八十六条规定内容为：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。
也就是说，如果已经完成了房屋产权过户登记，那么赠与行为不得撤销。大家是否记得，《离婚律师》剧中，孟县意外发现未婚妻文静在网上与别人暧昧聊天，孟 县提出分手。文静为了挽留孟县，不惜以不归还婚房作为威胁。孟县父母出资购买的婚房，房产证上确实写的是文静的名字。此时孟县与文静分手，房屋属于谁呢？ 如果仅仅只是按照赠与关系来适用法律，因已完成交付――将房屋产权人登记为文静，依照《合同法》第一百八十六条的规定，没有法定的情形，赠与合同是不能撤 销的。孟县的父母没有撤销赠与合同的法定理由。就是说，房屋依法应归文静所有。
此时池海东表现出离婚大律师的智慧与经验，提出以返还“彩礼” 作为理由，可以要回房屋。本案中，孟县的父母出资购买房屋的背景是孟县与文静准备结婚，该出资符合我国的“彩礼”习俗，“彩礼”在一定条件下是可以要求返 还的。我国《婚姻法解释（二）》第十条规定：当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的，如果查明属于以下情形，人民法院应当予以支持：（一）双方未办理结婚登记手续的；（二）双方办理结婚登记手续但确未共同生活的；（三）婚前给付并导致给付人生活困难的。适用前款第（二）、（三）项的规定，应当以双方离婚为条 件。孟县与文静的情况正好符合第（一）项的规定，孟县的父母要求返还出资或房屋的要求可能得到法院的支持。
2、按揭购房问题
《婚姻法解释（三）》第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
应当说在现实生活中，存在着较多的这种情形。离婚时，按照这个规定，房产应归登记一方，共同还贷部分及相对应增值部分作为夫妻共同财产进行分割。这个规 定看似公平、合理，其实不然。按照目前中国的婚俗，一般是男方准备婚房，女方准备生活用品作为嫁妆，应当说为了组建一个美满的新家，男、女双方个人及家庭 都付出了大致相当的钱财，要是能够白头偕老，皆大欢喜，也是我们衷心的祝愿。要是结婚几年后出更离婚的情况，就只能按照这条看似公平、合理的规定进行财产 分割。分割的结果会是怎样的呢？
我们来假设一个最简单的案例，按照这条规定进行财产分割，看看会得到怎样的“公平”结果。
［案 情］：男方在结婚登记前按揭购买一房屋用于结婚，房屋价值50万元，首付25万元，婚后二人共同还贷25万元。女方在结婚前出资25万元用于房屋装修及购 买生活用品等。10年后，二人共同还贷还清了银行贷款，此时，房屋价值100万元。要是这时候离婚，财产的分割结局会是怎样的呢。
［裁判］： 按照《婚姻法解释（三）》第十条规定，房屋归男方，共同还贷的25万元及还贷的增值部分25万元共计50万元为夫妻共同财产。房屋的装修只剩下残值，价值为零，使用了10年的生活用品价值多少，大家心里有数。判决的结果可能为：房屋归男方所有，男方补偿女方25万元，生活用品归女方所有。也就是说，结婚 时，男女双方花费了相同的25万元，离婚时，男方得到了价值100万元的房屋，女方得到了男方补偿的25万元及使用了10年的生活用品。这样的财产分割结 局，是否公平，不用我来评说了。
有理由相信，最高法院作出如此规定，当然经过了缜密的考虑，也不能说该规定不公平，但结果却是显而易见的不公。你看了这样的计算结果，您该知道在结婚时怎么花自己的钱了吧！！
3、房改房问题
《婚姻法解释（三）》第十二条规定：婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。
这条规定非常明确，也是为了解决历史遗留问题。因为房屋已经完全商品化，不再有“房改房”存在了。
5、父母出资与买房问题
《婚姻法》解释（二）第二十二条规定：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
《婚姻法》解释（三）第七条规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照在婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
上述两条看似规定很明确，但其关于婚后买房的规定似乎又自相矛盾。不但一般公众糊涂了，就连部分律师、法官们也无所适从。但既然最高人民法院作出了如此 规定，大家还得遵照执行。从打官司的角度来分析，我个人认为，关键是看“钱”是怎样出的。解释（二）强调的是婚后子女买房时，双方父母“出资的行为”；解 释（三）强调的是双方父母出资为子女“买房的行为”。也就是说解释（二）解决的是“出资”问题，而解释（三）解决的是“买房”问题。之所以有如此“天才” 的规定出台，主要是立法者在不断探寻双方父母出资的真实意思表示过程中，在不同的时期同，得出了不同的结论，有了不同的价值保护取向，因而作出了不同的解 释。
对于如何区分父母的行为是“出资行为”还是“买房行为”，目前司法实务中存在重大争议。以最高人民法院杜万华、程新文、吴晓芳法官为代 表，区分婚后父母为子女购房是支付全款还是部分房款，在仅支付部分房款的情形下，仍认定此房为夫妻共同财产，将父母的出资认定为对自己子女的赠与，相应 地，对应的增值也认定为子女的个人财产。
在诉讼中，当事人应当怎样做呢？从自已的利益出发，如果想适用解释（二）的规定，就得举证让法官相信是子女买房，双方父母出钱帮助；如果适用解释（三）对自己有利，也得举证让法官相信是父母出钱为子女买成房。
鉴于在婚姻关系中，父母出资购房情况的复杂、出资额的较大、可能出现的误会以及中国人特有的情面关。建议在多方出资购买房屋时可提出咨询专业律师，让律 师给出较好的可行建议。这样既可以将各方权利分辨清楚，也可以避免大家情面尴尬，就让专业的律师来做这个“恶人”不失为最佳选择。
六、结语
关于离婚时房屋归属和分割问题，并不是这篇短文能够说清楚的，法律也只是作出原则性规定，不可能概括出生活中的全部情形。但在离婚诉讼中有一条却是最重 要的，那就是收集保存好证据。购房时商议的意见要形成书面协议、钱款一定要通过银行转帐，如果再专业一点，可做个公证或律师见证。使自己的真实意思能够通 过证据的形式在诉讼中呈现在法官面前，以保护自己的合法权益。
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