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买房不过户 风险有多大？
在二手房交易中，为了避税，有的买卖双方协商后只签委托书并进行公正，并不办理房屋过户手续，这其中的法律风险不言而喻。今天的值班热线，天津四方君汇律师事务所赵治国律师将会为大家揭秘其中的风险。
风险一
过户不及时 房屋被查封
2013年，冯某与王某签订了房屋买卖合同，在办理房屋过户手续过程中，王某因为债务问题，其名下待出售的房屋被法院查封，双方无法再继续办理过户手续。
律师提醒：如果在签订房屋买卖合同时，房屋所有权人明知出售的房屋已被有权国家机关采取了查封等强制措施，合同一般认定为无效，因此给买受人造成损失的，应承担损害赔偿责任。如果在办理房屋过户手续过程中，因房屋所有人的个人债务问题，导致出售的房屋被法院查封，在合同履行期限届满仍未办理房屋查封解除手续的，买受人可以请求解除合同，并要求房屋所有人承担相应的违约责任。
风险二
还清贷款才过户 房屋已被售他人
2005年，林某与杨某签订了房屋买卖合同后，按照约定支付首付款后搬进房屋并以杨某的名义每月归还银行贷款。2014年，在即将还清贷款办理房屋过户手续时，林某却发现杨某又将自己住了近十年的房屋出售给了第三人崔某，并且崔某已经办理了房屋过户手续，自己白白替别人还了近十年贷款。
律师提醒：这个案例属于典型的房屋所有权人违约中的“一房两卖”情形，如果房屋所有权人与第三人存在恶意串通情形，那么根据《合同法》相关规定，房屋买受人可以请求法院确认房屋所有权人与第三人签订的买卖合同无效，然后要求房屋所有权人继续履行合同。如果第三人基于对房屋登记公示公信原则的信赖，支付了房屋合理对价，不存在与原房主恶意串通行为，合法取得了房屋所有权，那么买受人只能要求房屋所有权承担违约责任。
风险三
代理人“不靠谱” 房屋合同成无效
通过中介，吴某与胡某的代理人赵某达成协议，并约定吴某出资120余万元购买胡某名下的房屋，并于签约当日支付定金2万元。在办理过户手续过程中，赵某以各种理由推脱。后来得知，在签订合同时，赵某属于无权代理，并且事后也未获得胡某追认。现房屋已被胡某出售给第三人万某，并办理了过户手续。
律师提醒：在二手房屋买卖中，由于市场交易经验欠缺或者时间成本的考虑，有的房屋所有权人会委托他人办理相关手续。因此，买受人在签订房屋买卖合同时，一定要注意审查签约人是否为房屋所有权人，如果房屋所有权人委托他人办理相关手续，要仔细查看代理人的委托权限是否包括房屋的处分权。
如果代理人未取得房屋的处分权而与他人签订了买卖合同，事后也未取得权利人追认或者获得房屋的处分权，买受人与代理人签订的房屋买卖合同应为无效。根据合同法的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。 |
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