我国自1982年《民法通则》颁布以来的十多年间，关于物权方面的规定甚少，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见〈试行〉》中与物权有关的规定也不过二十多条。随着我国改革开放的日益深入，急切需要法律、法规等配套措施的不断完善，因此，《物权法》的出台势在必行。2007年3月16日，经第十届全国人大第五次会议通过，《物权法》将于2007年10月1日起施行。《物权法》的核心任务之一就是要建立主体明确、层次清晰的不动产支配秩序，实现动态的不动产交易安全。而不动产支配秩序的建立与不动产交易安全的保障都离不开科学而完善的不动产登记制度。《物权法》明确规定了不动产登记的各项制度，不仅是合理保护土地资源、发展房地产经济的要求，也是顺应世界不动产登记立法发展潮流，完善我国不动产登记制度的必然选择。
登记制度，在形式上是为不动产物权交易、尤其是为不动产所有权交易而设立的程序性质的制度。它能使不动产物权变动得以确认，并为交易安全提供法律保障，是房地产管理的重要手段和现代制度的基础。而在登记制度中，不动产登记簿具有特殊的地位，《物权法》第十六条至十九条明确了不动产登记簿的性质、地位，以及与不动产权属证书的关系。本文试图通过对不动产登记簿和权属证书两者性质的分析、论述，寻求《物权法》的立法渊源。
不动产登记对物权变动的效力，在国际上有两种立法体例。一种是实质主义的登记，另一种是形式主义的登记。所谓实质主义的登记，即不动产物权的各项变动都必须登记，不登记不生效。从实践效果看，实质主义的登记更能保护交易安全，保障交易当事人的合法利益。我国法律采纳的即为实质主义的登记。基于该立法原则，不动产登记簿就成为不动产物权的当然法律依据，这是不动产物权公示原则的当然体现，也是保障物权变动安全的必要手段。
长期以来，我国的不动产登记制度实行的是不动产所有权和使用权的“登记发证制度”，即不动产权利除依法在存于登记机关的登记簿上进行登记之外，还应当给予权利人发放相应的不动产权属证书。我国的不动产权属证书因登记的不动产权利种类的不同而分为两类：
第一类是土地权属证书。如土地使用权证书、土地他项权利证书等。
第二类是房屋权属证书。如房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证等。
登记发证制度已在我国长期实行，在发挥了重要作用的同时，也随之产生了相应的问题。正因为登记发证制度的存在，在不动产登记中就出现两个可以证明有关不动产权利的文件，一是不动产权属证书，二是不动产登记簿。在不动产登记过程中，即使登记机关经过严格审查之后，再进行不动产权属的登记并颁发证书，但仍然会出现登记簿上记载的事项与不动产权属证书不一致的情形，而且不动产权属证书存在伪造、变造、涂鸦等可能性，发生争议时、特别是诉讼中为了证明两者的真实性不仅颇费周折、而且需要花费一定的成本，因此，确定两者的效力与性质对于交易与解决争议都有重大意义。
我国现有的部门规章把不动产权属证书定性为不动产权属的唯一合法凭证。例如，现行的《城市房屋权属登记管理办法》第五条第一款规定，房屋权属证书是“权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”
现《物权法》第十七条则完全否定了《城市房屋权属登记管理办法》的这一规定，而将不动产权属证书重新界定为“权利人享有该不动产物权的证明。”这样规定的原因在于，不动产权属证书主要有两个方面的证明作用：
第一，不动产权属证书提供给交易人，作为证书上记载的权利人具有权利的初步证据。即在实际交易过程中，比如房屋买卖，买方可以根据卖方出示的房屋产权证书初步确认卖方是否享有房屋所有权，并据此决定是否与之进行进一步的磋商。但是，为了确保交易的安全与买卖双方的合法利益得到切实的保障，仅凭房屋权属证书无法对该房屋的权利是否存在瑕疵、是否存在物上负担等作出全面而准确的判断。如果该房屋上还存在其他权利（比如担保物权），再如该权属证书可能已被变造，那么买方只有到登记机关查询该房屋登记簿、并仔细核对，才能确切了解真实情况，从而确认卖方是否为真实的房屋所有权人、房屋上是否存在其他负担，以此来避免交易风险，保护自己的合法权益。由此看来，权属证书在不动产权利的变动中只是起到了初步证明的作用，在实际交易与在发生纠纷时并不具有确定不动产物权的最终证明的效力。因此，在不动产物权变动中，如果权属证书的内容与登记簿的内容不一致时，则应当以登记簿记载的内容为准。
第二，不动产权属证书可以起到证明登记行为完成的作用。当事人向登记机关申请不动产登记，登记机关接受申请后经审查并将不动产权属证书颁发给权利人，表明登记机关已经根据法律和当事人的申请，完成了不动产物权的登记。我国著名法学家谢怀栻先生曾精辟地指出，证书是记载一定的法律事实或法律行为的文书，其作用仅仅是证明这种法律事实或法律行为曾经发生，至于这类证书的有无和存在与否并不能直接决定实体的法律关系是否现实地真实存在。由此可见，不动产权属证书无论在何种情况下都不具有代表不动产物权的功能。
所谓不动产登记簿，是指记载不动产的权利状况并备存于特定机关的簿册。在现代不动产法律体系中，不动产登记簿具有十分重要的作用。关于不动产登记簿的性质和效力，《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”由此可见，《物权法》确定了不动产登记簿在登记制度中的特殊地位。
首先，就权利人而言，不动产登记簿是有效表明权利人就相关不动产所享有的各项权利的最初也是内容最完整的证明文件。由于不动产权利的各项变动都须经过登记，每一次变动都完整地记录在登记簿上，因而登记簿能够清晰地展现不动产的权利变动状况。当不动产权利人的权利受到侵害时，他可以以不动产登记簿作为寻求法律救济的依据；当某项不动产上发生权属争议时，不动产登记簿可以用来确定真正的权利人。在一点上看，登记簿的证明效力要高于权属证书。
其次，就第三人而言，不动产登记簿具有公信力。公信原则是指凡信赖该公示所为的法律行为即产生法律上的效力，纵使这种表征与实质权利不相符合4，法律也保护因信赖此公示所为之行为的效力的原则。公示方法的机能就是保护从事交易的善意第三人，保障交易安全。登记簿之所以具有公信力是因为登记簿是对不动产权利变动与归属的真实记录，是国家行政管理职能干预民事私权的结果。众所周知，债权体现了财产的流转关系，而物权则体现了财产的归属关系，登记簿对不动产权利的这种流转和归属的确认，为两大重要民事关系的建立提供了可靠的法律依据。同时，《物权法》规定登记有一个公告期，供利害关系人提出异议，以确保登记的真实性。很显然，这种制度设计的目的就是保障交易安全：即使在登记发生错误时，法律也会基于交易安全的保障，而保护善意的因信赖登记簿或登记证书而取得物权的第三人。另外，《物权法》第十八条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机关应当提供”。这一规定有利于交易人在进行不动产交易时无需花费很多时间就能调查到该不动产权利的真实情况，有利于降低交易成本。
再次，由于不动产权利登记是国家公权干预私权的结果，设立不动产登记簿既方便国家机构对不动产进行管理与监督，在发生损害赔偿纠纷时，也方便审判机构确定责任的归属。
通过对不动产权属证书和不动产登记簿的比较分析，可以将不动产登记簿与不动产权属证书的关系表述为：
不动产登记簿是不动产权属证书的根据，而不动产权属证书只是不动产登记簿的外在表现形式。因此，《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”由于权属证书是登记机关依据登记簿颁发的，在证书被证明存在虚假伪造等不真实情况之前应当推定为与登记簿一致。
天津滨海新区赵治国律师为您提供专业法律服务 咨询电话:13802001907
